Biaya Beli Rumah Pertama Bisa Lebih Ringan, Warga DKI Bisa Dapat Pengurangan BPHTB 50%

Liputan6.com, Jakarta - Merencanakan pembelian rumah pertama bukan hanya soal menyiapkan dana untuk uang muka, cicilan KPR, atau biaya notaris. Calon pembeli juga perlu mengalokasikan anggaran untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang kerap luput dari perhatian.

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui transaksi jual beli rumah. Bagi pembeli rumah pertama, komponen biaya ini bisa cukup terasa karena harus dibayarkan dalam proses perolehan properti. Namun, bagi warga DKI Jakarta yang baru pertama kali membeli rumah, ada fasilitas yang bisa membantu meringankan beban biaya tersebut. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan pengurangan BPHTB sebesar 50% untuk perolehan hak pertama atas rumah tapak atau satuan rumah susun dengan nilai tertentu.

Fasilitas ini berlaku bagi warga ber-KTP DKI Jakarta yang pertama kali membeli rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP sampai dengan Rp500 juta. Kebijakan tersebut diberikan berdasarkan Keputusan Gubernur Nomor 450 Tahun 2026. Dengan adanya pengurangan ini, biaya awal yang perlu disiapkan saat membeli rumah pertama dapat menjadi lebih ringan. Fasilitas tersebut juga menjadi bentuk dukungan bagi masyarakat yang ingin memiliki hunian pertama di Jakarta.

BPHTB Jadi Salah Satu Biaya Penting Saat Beli Rumah

Dalam transaksi pembelian rumah, BPHTB menjadi salah satu kewajiban yang perlu diperhatikan calon pembeli. Pajak ini dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk rumah pertama, tarif BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Sebagai contoh, apabila seseorang membeli rumah pertama seharga Rp500 juta, maka penghitungan BPHTB normalnya adalah 5% dikalikan selisih antara harga perolehan dan NPOPTKP. Dengan asumsi NPOPTKP sebesar Rp250 juta, maka perhitungannya menjadi 5% x (Rp500 juta - Rp250 juta).

Dari perhitungan tersebut, BPHTB yang perlu dibayarkan adalah Rp12,5 juta. Namun, dengan fasilitas pengurangan BPHTB sebesar 50% untuk rumah pertama, jumlah yang perlu dibayarkan menjadi Rp6,25 juta. Selisih tersebut dapat membantu calon pembeli mengatur kembali anggaran pembelian rumah. Dana yang dihemat bisa dialihkan untuk kebutuhan lain, seperti biaya pindahan, pengurusan dokumen, perlengkapan rumah, atau renovasi ringan.

Fasilitas pengurangan BPHTB 50% tidak berlaku untuk semua transaksi properti. Ada sejumlah syarat yang harus dipenuhi calon pembeli agar dapat memperoleh fasilitas tersebut.

Syarat pertama, pembeli harus memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta. Selain itu, pembeli harus sudah berusia 18 tahun atau sudah menikah.

Fasilitas ini juga hanya berlaku untuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali. Artinya, pembeli belum pernah memperoleh atau memiliki properti sebelumnya.

Selain itu, perolehan hak harus dilakukan melalui jual beli. Dengan demikian, fasilitas ini tidak berlaku untuk perolehan melalui hibah atau waris.

Jenis properti yang dapat memperoleh pengurangan adalah rumah tapak atau satuan rumah susun. Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP juga tidak boleh lebih dari Rp500 juta.

Dengan demikian, syarat yang perlu dipenuhi meliputi:

• memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta;
• berusia 18 tahun atau sudah menikah;
• merupakan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali;
• perolehan dilakukan melalui jual beli;
• objek berupa rumah tapak atau satuan rumah susun; danNPOP tidak lebih dari Rp500 juta.

Seluruh syarat tersebut harus dipenuhi secara bersamaan agar pembeli dapat memperoleh fasilitas pengurangan BPHTB 50%.

Diberikan Otomatis, Tidak Perlu Permohonan Terpisah

Salah satu kemudahan dari fasilitas ini adalah pengurangan BPHTB diberikan secara otomatis. Dengan demikian, wajib pajak tidak perlu mengajukan permohonan terpisah untuk mendapatkan pengurangan BPHTB 50%. Kebijakan ini membuat proses pemanfaatan fasilitas menjadi lebih sederhana, terutama bagi masyarakat yang baru pertama kali membeli rumah dan sedang mengurus berbagai kebutuhan administrasi.

Meski begitu, calon pembeli tetap perlu memastikan seluruh ketentuan telah terpenuhi. Mulai dari status sebagai pembeli rumah pertama, kepemilikan KTP DKI Jakarta, jenis objek yang dibeli, hingga batas NPOP maksimal Rp500 juta.

Perlu dicermati, kebijakan pengurangan BPHTB sebesar 50% hanya berlaku bagi perolehan hak pertama atas properti. Fasilitas ini tidak dapat dimanfaatkan kembali apabila seseorang telah tercatat pernah memiliki atau membeli rumah sebelumnya. Karena itu, masyarakat yang sedang merencanakan pembelian rumah pertama sebaiknya memastikan persyaratan tersebut agar dapat menikmati insentif yang tersedia.

Bagi warga DKI Jakarta yang tengah merencanakan pembelian rumah pertama, pengurangan BPHTB 50% dapat menjadi salah satu hal penting dalam perencanaan biaya. Selain memperhitungkan DP, cicilan KPR, biaya notaris, dan kebutuhan pindahan, calon pembeli juga perlu memahami kewajiban BPHTB serta fasilitas keringanan yang tersedia. Dengan memahami ketentuannya sejak awal, proses pembelian rumah dapat berjalan lebih tertib, biaya dapat dipersiapkan dengan lebih matang, dan fasilitas pengurangan BPHTB dapat dimanfaatkan sesuai ketentuan yang berlaku.

(*)