Akad Murabahah: Pengertian, Syarat, Rukun dan Contoh Implementasinya

Liputan6.com, Jakarta - Akad Murabahah menjadi salah satu akad pembiayaan paling populer di industri perbankan syariah di Indonesia. Dari tahun ke tahun, perbankan syariah memperlihatkan perkembangan menggembirakan seturut meningkatnya angka transaksi.

Ekonomi syariah di Indonesia berkembang pesat seiring meningkatnya kesadaran masyarakat terhadap keuangan berbasis nilai Islam. Sistem ini menekankan prinsip keadilan, transparansi, dan larangan riba dalam seluruh aktivitas ekonomi.

Pertumbuhan sektor ini terlihat dari meningkatnya pangsa pasar perbankan syariah dan beragamnya produk pembiayaan yang ditawarkan, mulai dari pembiayaan konsumtif, modal kerja, hingga investasi.

Salah satu instrumen utama dalam praktik ekonomi syariah di Indonesia adalah akad murabahah, yaitu transaksi jual beli di mana bank mengungkapkan harga pokok barang dan menetapkan margin keuntungan yang disepakati bersama nasabah.

Berdasarkan Pedoman Produk Pembiayaan Murabahah OJK dan Fatwa DSN-MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000, akad ini menjadi tulang punggung pembiayaan syariah karena mudah diterapkan, berisiko rendah, dan sesuai prinsip halal.

Merujuk Buku Pedoman Produk Pembiayaan Murabahah yang diterbitkan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), murabahah didefinisikan sebagai akad jual beli suatu barang dengan menyatakan harga perolehan dan margin keuntungan yang disepakati antara penjual dan pembeli.

Murabahah merupakan akad jual beli yang menjadi tulang punggung pembiayaan konsumtif dan produktif bank syariah di Indonesia, karena sifatnya yang mudah dipahami dan memiliki risiko relatif rendah dibanding akad lain.

Dalam perspektif fiqh, Try Setiady (2014) dalam Jurnal Pembiayaan Murabahah dalam Perspektif Fiqh Islam, Hukum Positif, dan Hukum Syariah menjelaskan bahwa akad murabahah adalah jual beli amanah yang di dalamnya penjual wajib mengungkapkan harga pokok dan keuntungan (margin) kepada pembeli secara transparan.

Meski terlihat sempurna, beberapa riset mencatat bahwa implementasi murabahah masih menghadapi sejumlah tantangan, terutama terkait kepemilikan barang sebelum akad serta transparansi harga. Meski demikian, murabahah tetap menjadi simbol kepercayaan masyarakat terhadap sistem keuangan syariah yang menekankan nilai etika, kejujuran, dan tanggung jawab sosial dalam setiap transaksi.

Secara normatif, murabahah bersandar pada prinsip syariah yang menegaskan kebolehan jual beli dan pelarangan riba sebagaimana termaktub dalam Al-Baqarah ayat 275:

ٱلَّذِينَ يَأۡكُلُونَ ٱلرِّبَوٰا لَا يَقُومُونَ إِلَّا كَمَا يَقُومُ ٱلَّذِي يَتَخَبَّطُهُ ٱلشَّيۡطَٰنُ مِنَ ٱلۡمَسِّۚ ذَٰلِكَ بِأَنَّهُمۡ قَالُوٓاْ إِنَّمَا ٱلۡبَيۡعُ مِثۡلُ ٱلرِّبَوٰاۗ وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلۡبَيۡعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰاۚ فَمَن جَآءَهُۥ مَوۡعِظَةٞ مِّن رَّبِّهِۦ فَٱنتَهَىٰ فَلَهُۥ مَا سَلَفَ وَأَمۡرُهُۥٓ إِلَى ٱللَّهِۖ وَمَنۡ عَادَ فَأُوْلَٰٓئِكَ أَصۡحَٰبُ ٱلنَّارِ هُمۡ فِيهَا خَٰلِدُونَ

Artinya: "Orang-orang yang memakan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan setan lantaran tekanan penyakit gila. Yang demikian itu karena mereka berkata bahwa jual beli itu sama dengan riba. Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Barang siapa telah datang kepadanya larangan dari Tuhannya lalu ia berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan), dan urusannya (terserah) kepada Allah. Barang siapa mengulangi (mengambil riba), maka mereka itu penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya."

Menurut Ibnu Katsir, ayat ini menjelaskan perbedaan mendasar antara jual beli (al-bay‘) yang halal dan riba yang haram. Allah menggambarkan orang yang memakan riba seperti orang yang kerasukan setan — ini adalah perumpamaan bagi kekacauan moral dan kebingungan batin yang dialami pelaku riba.

Ibnu Katsir juga menegaskan bahwa ayat ini turun untuk membatalkan alasan kaum musyrikin dan ahli riba yang mencoba menyamakan transaksi riba dengan perdagangan biasa

Dalam regulasi nasional, OJK melalui Pedoman Produk Pembiayaan Murabahah menyatakan bahwa pelaksanaan akad ini berlandaskan pada Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah.

“Fatwa DSN-MUI menjadi acuan wajib bagi lembaga keuangan syariah dalam memastikan kesesuaian produk murabahah dengan prinsip syariah,” tulis pedoman OJK tersebut.

Selain itu, pelaksanaan murabahah juga tunduk pada ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, serta peraturan pelaksana dari Bank Indonesia dan OJK.

Merujuk panduan OJK dan Buku Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Dr Ahmadiono dkk, rukun dan syarat sah murabahah terdiri dari empat unsur utama:

• Para Pihak (‘Aqidain), yakni penjual (bank) dan pembeli (nasabah) yang berakal dan cakap hukum.
• Objek Akad (Ma’qud ‘Alaih), yaitu barang yang halal, jelas spesifikasinya, dapat diserahterimakan, dan harus dimiliki atau dikuasai oleh penjual saat akad dilakukan.
• Harga (Tsaman) harus diketahui secara jelas, terdiri dari harga perolehan dan margin keuntungan yang disepakati.
• Ijab-Qabul (Shighat), yaitu pernyataan saling ridha antara bank dan nasabah yang menandai terjadinya akad.

Jika salah satu rukun tidak terpenuhi, akad murabahah dapat dikategorikan fasid (rusak) atau bahkan batal karena bertentangan dengan kaidah fiqh jual beli.

OJK membagi implementasi akad murabahah dalam beberapa model, antara lain:

• Murabahah Standar, di mana bank membeli barang, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan margin tertentu.
• Murabahah Personal Financing, diperuntukkan bagi pembiayaan kebutuhan individu seperti kendaraan dan peralatan rumah tangga.
• Murabahah Mu’allaq (Ultra Mikro), yang hanya efektif setelah nasabah membeli barang atas nama bank dan menyerahkan bukti pembelian.

OJK menyebut skema terakhir ini sebagai “pengecualian prinsip milkiyah bagi produk ultra mikro dengan batas nilai tertentu.” Namun, pedoman tersebut menekankan agar pengalihan kepemilikan (qabd) dilakukan secepat mungkin untuk menghindari pelanggaran prinsip syariah.

Namun begitu, hasil riset Raihan Putri & Fitri Yanti dalam jurnal Implementasi Akad Murabahah dan Permasalahannya dalam Perbankan Syariah (2021) mencatat bahwa implementasi murabahah masih menghadapi tantangan, terutama terkait kepemilikan barang sebelum akad serta transparansi harga.

Meski demikian, murabahah tetap menjadi simbol kepercayaan masyarakat terhadap sistem keuangan syariah yang menekankan nilai etika, kejujuran, dan tanggung jawab sosial dalam setiap transaksi.

Dalam sistem murabahah, harga jual terdiri atas harga pokok (cost) dan margin yang disepakati. OJK menegaskan bahwa “Bank wajib mengungkapkan harga perolehan dan komponen biaya langsung secara transparan kepada nasabah.”

Dalam praktiknya, Raihan Putri dan Fitri Yanti menemukan fakta bahwa tidak semua lembaga mengungkapkan rincian harga pokok secara terbuka, sehingga menimbulkan persepsi bahwa margin yang ditetapkan identik dengan bunga.

Transparansi ini menjadi isu utama dalam membedakan murabahah dari praktik kredit konvensional.

Jika Pelunasan Dipercepat

OJK juga menetapkan mekanisme pelunasan dipercepat (early settlement) dalam akad murabahah. Bank wajib memberikan potongan margin secara proporsional apabila nasabah melunasi lebih cepat dari waktu jatuh tempo.

“Potongan pelunasan = Sisa Piutang – Sisa Harga Pelunasan Utang Murabahah Sebelum Jatuh Tempo (PUPMSJT).” demikian tertulis dalam Buku Panduan Pembiayaan Murabahah OJK.

OJK juga mengatur bahwa biaya administrasi pelunasan hanya boleh mencakup biaya riil yang disetujui oleh Dewan Pengawas Syariah.

Sanksi, Ganti Rugi dan Dana Kebajikan

Untuk menjaga disiplin pembayaran, bank syariah diperbolehkan menerapkan ta’widh (ganti rugi) dan ta’zir (sanksi). OJK menyebut, ta’widh hanya boleh sebesar kerugian riil yang benar-benar terjadi, sedangkan ta’zir ditujukan sebagai efek jera dan hasilnya wajib disalurkan ke dana kebajikan.

Try Setiady dalam Jurnal Pembiayaan Murabahah dalam Perspektif Fiqh Islam HUkum Positif dan Hukum Syariah menilai ketentuan ini sebagai bentuk harmonisasi antara hukum positif dan fiqh muamalah untuk menghindari unsur riba dalam sanksi pembiayaan.

Merujuk sumber-sumber di atas, berikut ini adalah contoh akad murabahah:

Seorang nasabah bernama Ahmad ingin membeli mobil seharga Rp250.000.000, tetapi tidak memiliki dana tunai. Ia mengajukan pembiayaan ke Bank Syariah XYZ.

Langkah dan Akad:

• Ahmad mengajukan permohonan pembiayaan murabahah kepada Bank Syariah XYZ untuk membeli mobil merek tertentu.
• Bank menyetujui permohonan dan melakukan akad wakalah terlebih dahulu, yakni memberikan kuasa kepada Ahmad untuk membeli mobil atas nama bank.
• Ahmad kemudian membeli mobil dari dealer dan menyerahkan bukti pembelian kepada bank.
• Setelah mobil menjadi milik bank secara hukum, barulah dilakukan akad murabahah, yaitu jual beli antara bank (penjual) dan Ahmad (pembeli).
• Bank menjual kembali mobil tersebut kepada Ahmad dengan harga pokok Rp250.000.000 ditambah margin keuntungan Rp25.000.000. Harga jual total = Rp275.000.000 yang dibayar secara angsuran 36 bulan.
• Dalam akad dijelaskan bahwa margin bersifat tetap, tidak berubah sampai akhir masa pembiayaan.
• Jika Ahmad terlambat membayar, bank dapat mengenakan sanksi (ta’zir) sesuai Fatwa DSN-MUI No.17/DSN-MUI/IX/2000, dan hasilnya disalurkan ke dana sosial.

Transaksi ini sah karena memenuhi rukun murabahah, yaitu:

• Barang (mobil) halal dan telah dimiliki bank sebelum dijual.
• Ada ijab-qabul antara bank dan nasabah.
• Harga dan margin diketahui secara jelas.
• Pembayaran dilakukan tangguh sesuai kesepakatan.

Pedoman OJK menyebut model ini sebagai “murabahah personal financing”, bentuk yang paling umum dalam pembiayaan konsumtif masyarakat.

Penelitian Raihan Putri dan Fitri Yanti menemukan bahwa banyak bank syariah di Indonesia belum sepenuhnya memenuhi prinsip kepemilikan barang sebelum akad. Dalam praktiknya, bank sering menandatangani akad murabahah sebelum benar-benar membeli atau menguasai barang.

Kondisi ini menurut mereka berpotensi mengubah substansi akad menjadi transaksi uang atas uang (hilah riba) bila objek tidak pernah berpindah kepemilikan. Masalah lain yang muncul ialah lemahnya dokumentasi harga pokok dan penggunaan akad wakalah yang tidak sesuai urutan seharusnya.

Berikut ini adalah permasalahan yang kerap muncul dalam praktik akad murabahah merujuk riset Raihan Putri dkk (2021) dan Try Setiady (2014):

Berikut contoh-contoh permasalahan implementasi akad murabahah di lapangan yang disebut secara eksplisit dalam dua jurnal sumber utama Anda, yaitu:

1. Akad dilakukan sebelum bank memiliki barang (pelanggaran prinsip milkiyah)

Dalam praktiknya, bank sering menandatangani akad murabahah sebelum benar-benar memiliki barang yang akan dijual kepada nasabah.

2. Penggunaan akad wakalah yang tidak sesuai urutan syariah

Untuk efisiensi, bank biasanya memberi kuasa (wakalah) kepada nasabah untuk membeli barang atas nama bank. Namun, sering kali akad wakalah dilakukan setelah akad murabahah ditandatangani, padahal semestinya dilakukan sebelumnya.

3. Barang tidak benar-benar berpindah tangan (transaksi hanya administratif)

Banyak transaksi murabahah hanya berlangsung secara dokumen tanpa serah terima fisik barang.

4. Kurangnya transparansi harga pokok dan margin keuntungan

Permasalahan lain yang sering muncul adalah ketidakjelasan harga perolehan (cost) barang dan margin keuntungan yang ditetapkan bank.

5. Penagihan dan denda keterlambatan yang tidak sesuai prinsip syariah

Beberapa lembaga masih memberlakukan denda keterlambatan (ta’zir) yang dikalkulasi menyerupai bunga tambahan.

6. Dokumen kontrak belum sepenuhnya sesuai fatwa DSN-MUI

Kedua jurnal juga mencatat bahwa sebagian besar dokumen akad murabahah di bank syariah masih mengandung istilah dan format hukum konvensional, sehingga tidak seluruhnya mencerminkan konsep fiqh muamalah.

7. Kelemahan pengawasan Dewan Pengawas Syariah (DPS)

Kedua penelitian juga menggarisbawahi pentingnya peran aktif DPS dalam mengawasi pelaksanaan murabahah.

Murabahah tetap menjadi pilar utama produk pembiayaan syariah di Indonesia. Namun, keberhasilannya sangat bergantung pada pemenuhan rukun, syarat, dan prinsip transparansi harga.

• Maka itu, kepatuhan pada prinsip syariah harus diperkuat melalui langkah-langkah berikut:
• Bank wajib memiliki bukti pembelian dan kepemilikan sebelum akad murabahah dilakukan.
• Jika bank mewakilkan nasabah untuk membeli, maka akad wakalah harus ditandatangani sebelum akad murabahah.
• Harga pokok dan margin harus diungkap secara rinci di dokumen akad.
• Dana hasil sanksi wajib disalurkan ke rekening dana sosial atau kebajikan.
• Dewan Pengawas Syariah (DPS) perlu memperketat audit kepatuhan terhadap SOP pembiayaan murabahah.

Seluruh mekanisme tersebut bertujuan mencegah terjadinya praktik penyimpangan yang dapat menurunkan tingkat kepercayaan masyarakat terhadap perbankan syariah.

1. Apa yang dimaksud dengan akad murabahah?

Akad murabahah adalah perjanjian jual beli syariah di mana penjual (misalnya, bank syariah) membeli barang yang diminta nasabah, lalu menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang sudah termasuk keuntungan yang disepakati di awal.

Transaksi ini bersifat transparan, dengan harga pokok barang dan besaran keuntungan (margin) yang jelas dan disepakati kedua belah pihak.

2. Apa perbedaan akad murabahah dan mudharabah?

Perbedaan utama antara mudharabah dan murabahah terletak pada jenis akadnya: mudharabah adalah akad bagi hasil untuk kerjasama investasi, sementara murabahah adalah akad jual beli dengan keuntungan yang disepakati.

Dalam mudharabah, satu pihak menyediakan modal dan pihak lain mengelola bisnis, dengan hasil keuntungan dibagi sesuai kesepakatan; sedangkan pada murabahah, bank membeli barang yang diminta nasabah lalu menjualnya kembali dengan harga pokok ditambah keuntungan yang telah ditetapkan di awal.

3. Akad murabahah apakah riba?

Akad murabahah tidak mengandung riba jika dilakukan sesuai prinsip syariah, karena keuntungan ditentukan di awal sebagai bagian dari harga jual. Berbeda dengan bunga bank konvensional, murabahah adalah akad jual beli dengan bank membeli barang terlebih dahulu, kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang sudah dinaikkan sesuai margin keuntungan yang disepakati dan diinformasikan secara transparan.

4. Apa saja contoh murabahah?

Contoh Akad Murabahah

Misalnya, seorang nasabah ingin membeli rumah seharga Rp. 500 juta. Bank syariah membeli rumah tersebut dan menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga Rp. 550 juta, yang dapat dicicil oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu. Contoh lain, nasabah ingin membeli mobil seharga Rp. 200 juta.