Liputan6.com, Jakarta - Presiden Amerika Serikat (AS) Donald Trump mengarahkan pemerintah federal pada Kamis, 8 Januari 2026 untuk membeli obligasi hipotek senilai USD 200 miliar atau Rp 3.361 triliun (asumsi kurs dolar AS terhadap rupiah di kisaran 16.810). Langkah pembelian obligasi hipotek itu, menurut Donald Trump akan membantu mengurangi suku bunga hipotek pada saat warga AS khawatir mengenai harga rumah.
Mengutip AP, Jumat (9/1/2026), Pemerintah AS mencoba menunjukkan untuk menanggapi kekhawatiran pemilih tentang keterjangkauan rumah menjelang pemilihan paruh waktu pada November.
Advertisement
Harga rumah telah naik lebih cepat daripada penghasilan masyarakat karena kekurangan konstruksi yang terus menerus sehingga menyulitkan penyewa membeli rumah pertama dan bagi pemilik yang sudah ada untuk meningkatkan ke properti baru. Ini juga menjadi tantangan yang sudah ada sejak masa jabatan pertama Donald Trump dan pemulihan dari runtuhnya pasar perumahan yang memicu krisis keuangan global pada 2008.
Trump menuturkan, dua perusahaan hipotek di bawah pengawasan pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki uang tunai USD 200 miliar yang akan dipakai untuk melakukan pembelian tersebut.
"Ini akan menurunkan suku bunga hipotek, menurunkan pembayaran bulanan, dan membuat biaya kepemilikan rumah lebih terjangkau," tulis Trump di media sosial.
Pejabat Gedung Putih tidak segera menanggapi pertanyaan tentang jadwal bagaimana pembelian akan terjadi.
Sebelumnya, the Federal Reserve telah membeli obligasi hipotek selama masa gejolak ekonomi untuk membantu mengurangi suku bunga yang menyebabkan banyak pemilik rumah melakukan refinancing ke suku bunga 3% atau kurang.
Pembelian Utang Hipotek Dinilai Dapat Kurangi Suku Bunga
Suku bunga rendah pada masa lalu membuat pemilik rumah enggan menjual propertinya sehingga mengurangi ketersediaan di pasar.
“Secara umum, saya merasa ini hanya menutupi masalah yang lebih dalam dan mungkin tidak akan menurunkan suku bunga cukup untuk benar-benar menghilangkan efek penguncian suku bunga hipotek,” ujar Ekonom Redfin, Daryl Fairweather.
Ia memprediksi pembelian utang hipotek oleh pemerintah AS dapat mengurangi suku bunga hipotek tetap 30 tahun sebesar 0,25%-0,50%. Namun, pembelian itu tidak akan mengatasi faktor lain seperti kekurangan rumah yang kronis di pasar yang telah membuat kepemilikan rumah menjadi tidak terjangkau bagi banyak warga AS.
Menurut Freddie Mac, pada 2008, ketika ekonomi AS runtuh selama resesi besar, rata-rata suku bunga hipotek sekitar 6,25%. Suku bunga hipotek 30 tahun belum pernah di bawah 6% sejak September 2022.
“Menurunkan suku bunga hipotek mungkin seperempat poin atau setengah poin mungkin akan mendorong lebih banyak permintaan, tetapi saya rasa itu tidak akan menyelesaikan kendala yang ada di pasr perumahan,” kata Fairweather.
Potensi Risiko
Ada juga risiko karena Trump akan menghabiskan cadangan kas yang seharusnya membantu sebagai penyangga terhadap penurunan ekonomi yang mirip dengan apa yang terjadi selama Resesi Besar. Dalam arti tertentu, Freddie Mac dan Fannie Mae bisa lebih rentan jika terjadi sesuatu yang negatif pada pasar perumahan, artinya Trump bertaruh bahwa kemungkinan itu sangat kecil.
Secara terpisah, Fed memegang sekitar USD 2 triliun sekuritas berbasis hipotek di neracanya. Angka tersebut turun dari USD 2,7 triliun pada Juni 2022. The Fed mulai mengurangi kepemilikan utang hipoteknya seiring dengan pulihnya ekonomi AS dari pandemi global.
Suku bunga hipotek mulai naik seiring dengan melonjaknya inflasi setelah pandemi global. Indeks harga konsumen mencapai level tertinggi dalam empat dekade pada 2022.
Suku bunga hipotek rata-rata turun dari hampir 7% pada awal masa jabatan kedua Trump tahun lalu, tetapi penurunan tersebut tidak banyak meyakinkan masyarakat yang merasakan tekanan dari biaya perumahan, makanan, dan energi.
Ketika suku bunga turun, pembayaran utang perumahan bulanan bisa menjadi lebih murah. Pembayaran bulanan yang lebih rendah dapat meningkatkan keterjangkauan untuk sementara waktu hingga harga rumah menyesuaikan diri sebagai respons terhadap perubahan suku bunga. Terdapat sekitar USD 21,1 triliun utang hipotek yang beredar pada pertengahan tahun lalu, menurut Federal Reserve St. Louis.
Banyak pemilik rumah memanfaatkan suku bunga rendah selama pandemi untuk melakukan refinancing hipotek dengan suku bunga 3% atau lebih rendah.
Bulan lalu Trump berencana untuk meluncurkan reformasi perumahan, dan pada Rabu ia mengatakan ingin memblokir investor institusional untuk membeli rumah.